Cómo funciona el mercado

Lo básico

Cómo se estructura una transacción típica

Una transacción de crowdlending inmobiliario involucra como mínimo tres partes: el desarrollador que busca financiamiento, la plataforma que estructura y administra el préstamo, y los participantes que aportan el capital. En la práctica suele haber partes adicionales, como fiduciarios legales, administradores de garantías y supervisores técnicos.

El desarrollador presenta un proyecto a la plataforma. Esta evalúa el proyecto, estructura las condiciones del financiamiento y publica la oportunidad para sus participantes registrados. Los participantes revisan la información disponible y deciden si participan. Una vez alcanzado el monto objetivo, el préstamo se desembolsa al desarrollador. Este lo reembolsa según el calendario acordado y la plataforma distribuye esos pagos a los participantes.

La plataforma cobra comisiones por sus servicios, habitualmente una combinación de comisiones de originación cobradas al desarrollador y comisiones de administración. La estructura de esas comisiones afecta el retorno neto de los participantes y vale la pena examinarla en cualquier oportunidad específica.

Vista aérea amplia de una obra residencial activa en Chile con grúas y estructuras visibles

Tipos de proyectos

¿Qué tipos de proyectos usan crowdlending?

Los edificios de departamentos y los proyectos habitacionales son el tipo de proyecto más común en el crowdlending inmobiliario chileno. Estos proyectos típicamente requieren financiamiento para la adquisición del terreno, los costos previos a la construcción y la fase de construcción propiamente tal. El préstamo suele reembolsarse con los ingresos de la venta de unidades. El perfil de riesgo depende en gran medida de la tasa de preventa alcanzada antes de iniciar la construcción y del historial del desarrollador.

Los edificios de oficinas, los locales comerciales y los proyectos de uso mixto también se financian a través de crowdlending en algunos casos. Estos proyectos pueden tener estructuras de reembolso diferentes, que a veces dependen de los ingresos por arriendo en lugar de los ingresos por venta. Los criterios de evaluación para estos proyectos difieren de los desarrollos residenciales, especialmente en lo relativo a los supuestos de ocupación y la calidad de los arrendatarios.

Algunas transacciones de crowdlending financian la adquisición de terrenos para desarrollos futuros, o los costos de obtención de permisos y preparación de un sitio. Estas son típicamente transacciones en etapas más tempranas con características de riesgo distintas a las del financiamiento de construcción. El riesgo principal suele ser si el plan de desarrollo puede ejecutarse como se espera, lo que depende de las aprobaciones regulatorias y las condiciones del mercado al momento de iniciar la construcción.

Los préstamos puente proporcionan financiamiento de corto plazo para cubrir un vacío entre dos eventos de financiamiento, como entre el fin de un crédito de construcción y la recepción de los ingresos por venta. Estas estructuras son comunes en el sector inmobiliario y pueden financiarse a través de plataformas de crowdlending. Tienden a tener plazos más cortos que el financiamiento de construcción completo, lo que modifica el perfil de liquidez para los participantes.

Contexto regulatorio

El marco de la CMF y lo que implica

Profesional revisando documentos regulatorios y marcos legales en un escritorio de oficina moderno con vista a la ciudad

La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) es el principal regulador financiero de Chile, con supervisión sobre bancos, compañías de seguros, mercados de valores y, cada vez más, operadores fintech, incluidas las plataformas de crowdfunding y crowdlending.

La Ley Fintech de Chile (Ley 21.521) entró en vigor en 2023 y estableció un marco para la regulación de las empresas de tecnología financiera, incluidas las plataformas de crowdfunding. Bajo esta ley, las plataformas que intermedian en operaciones financieras deben inscribirse en la CMF y cumplir con requisitos continuos en materia de transparencia, capital y protección de los participantes.

El registro en la CMF no significa que una plataforma haya sido avalada ni que sus proyectos sean seguros. Significa que la plataforma ha cumplido ciertos requisitos estructurales y está sujeta a supervisión continua. Los participantes deben verificar directamente con la CMF el estado de registro de una plataforma antes de operar con ella.

Debida diligencia

Qué examinar antes de acercarse a cualquier plataforma

Credenciales de la plataforma

Verifica el estado de registro en la CMF. Revisa la documentación legal de la plataforma, la estructura de comisiones y el proceso de reclamaciones. Comprueba cuánto tiempo lleva operando y cuántos proyectos ha completado.

Documentación del proyecto

Revisa el contrato de préstamo, la descripción del proyecto, el historial del desarrollador y la estructura de garantías. Comprende qué información está disponible y qué preguntas quedan sin respuesta.

Factores de riesgo

Los retrasos en la construcción, los sobrecostos, los cambios de mercado y la insolvencia del desarrollador son todos factores de riesgo en este tipo de financiamiento. Entender cómo se aborda cada uno en la estructura específica es relevante.